Passei algum tempo me comunicando com Anthony Fernadez no Twitter. Prometi que trataria do pagamento de juros em contratos de hipoteca se fosse relevante. Anthony insiste que o banco cobra do mutuário pelo que lhe pertence, ou seja, a casa. Isso, eu acho, é ingênuo demais financeiramente, então vamos tratar do problema.

Numa hipoteca lícita sobre uma casa nova, o banco e o mutuário se unem para adquirir alguma propriedade. Isso tem um caráter de societas ou parceria, porque as partes estão se unindo para um fim particular. O banco fornece os fundos para comprar a propriedade, mas transfere o título para o mutuário. O mutuário, no entanto, não detém plenos direitos de propriedade sobre o bem. O banco retém um interesse de propriedade na casa, que serve como garantia para o dinheiro gasto em sua compra. Em caso de inadimplência, o banco tem o direito de executar a hipoteca da casa e vendê-la para cobrir o principal restante. O mutuário, por outro lado, tem uso exclusivo da propriedade. Visto que o banco detém um direito de usar a propriedade como garantia, o banco aluga de volta esse direito de uso ao mutuário, que de fato está usando a casa como seu lar. Isso é semelhante ao caso do census, no qual o comprador tem um direito parcial ao uso que ele aluga de volta ao vendedor.

No caso de uma hipoteca sobre uma casa já possuída, isso parece claramente ser um exemplo de um contrato de census, no qual o proprietário vende um direito de usufruto ao banco enquanto continua a usar a propriedade. Isso parece ser o que Martinho V fala quando aprova pessoas que “oneram seus bens, suas casas, seus campos, suas fazendas, suas posses e heranças, vendendo as receitas ou rendas anuais…”.

Outro exemplo disso seria o caso de sublocações. Suponha que um homem tenha construído um strip mall (centro comercial) com cinco unidades. Ele está lutando para encontrar inquilinos a $500/mês por unidade. Eu o procuro e concordo em alugar todo o strip mall sob a condição de que eu possa sublocá-lo para outros. Para isso, ele me concede um desconto e me cobra um aluguel de $2000 por mês. Eu, por minha vez, subloco as unidades para cinco inquilinos por $450 por mês, totalizando $2250 por mês, obtendo um pequeno lucro mensal para mim.

O que permite isso é que estou pagando ao proprietário por um usufruto do edifício. Ou seja, estou pagando por certos direitos de propriedade, especificamente pelo direito de usá-los sem me tornar proprietário do imóvel. Eu então subloco esses direitos de propriedade para outras pessoas e cobro delas. Os lucros que obtenho não são resultado de uma equity stake (participação acionária) que tenho no edifício, mas sim de um direito de propriedade que tenho sobre ele.


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